回顾整个2021年，北京物流地产市场整体呈供不应求状态，并继续保持较高的市场出租率。

目前北京甲级仓储的出租率保持在97%左右，平均租金已达1.75元/平方米·天，这个价格已经“比许多城市甲级写字楼的租金都贵”。高力国际华北区产业及工业地产服务部副董事吴军表示：“甚至有不少知名品牌为了保证自己的服务半径，不得已选择租小产权房。”

基于目前的物流布局，北京市在“十四五”规划中，对于包括冷链物流等特种物流在内的物流发展给予了高度重视，强调要提升产业链供应链现代化水平，建设现代物流体系。

反映在供应端，今年全年北京共有5宗物流仓储用地通过招拍挂形式成交，这是自2016年以来，北京市域范围内再一次有非保税的物流仓储用地招拍挂形式成交。

具体来看，今年4月1日，平谷区成交两宗W1物流用地，均位于平谷区马坊物流园区内，出让年限为50年，由杭州猫头鹰供应链管理有限公司和正创创平（北京）供应链管理有限公司竞得。

据了解，北京城市总体规划和分区规划对于平谷区提出了“三区一口岸”的功能定位，其中口岸即指“服务首都的综合性绿色物流口岸”，力争到2035年，公铁运力总规模达到4000万吨、约占全市的1/6。上述两宗物流用地将服务于城市新零售及商贸物流功能，为促进京平公转铁综合物流枢纽产业园项目建设提供保障。

6月16日，密云经济开发区三期一仓储用地出让，由北京建通仓储服务有限公司竞得，出让年限为20年，将用于京东智能产业园项目建设。

另外两宗位于大兴国际机场临空经济区，其中于6月15日出让的一宗由北京丰捷泰企业管理有限公司竞得，用于建设顺丰华北智慧物流总部基地项目。另一宗位于大兴国际机场综合保税区，于11月28日出让，由北京京航仓储服务有限公司（北京新航城参与投资）竞得，两宗地块出让年限均为20年。

上述5宗物流用地合计931亩，预计后续将为北京新增约70万平方米的供应。而据高力国际的统计，目前北京市甲级仓的总供应量约为245万平方米，预计至2022年底时市场存量将达到300万平方米。

据介绍，今年9月6日，北京市人民政府发布了《北京市关于促进高精尖产业投资推进制造业高端智能绿色发展的若干措施》（25号文），其中提到为了强化空间利用，提质配套，允许朝阳、海淀、丰台、石景山准入非生产加工环节的先进制造业项目。“这意味着，这些区域内原有的一些旧厂房和在工业用地将获得改造再利用的政策扶持。若再加上未来这些改造升级的供应量，北京市区内的仓储物流供应将大大提升。”吴军说。

值得注意的是，上述5宗物流用地中，有产权年限为20年的地块。“20年就意味企业拿地后要快速建设并投入运营，假设有2年建设期，那么实际使用时间就剩18年，企业要在18年内把投入的土地、建设和运营等成本摊回来，对于运营方来讲压力是很大的，这就倒逼运营方选取高货值产品，提升库房管理品质。”

实际上，去年12月初北京市规划和自然资源委员会发布的《北京物流专项规划》亦提到，到2035年北京物流节点规划用地规模要控制在40平方公里左右，与现状49平方公里相比，规划到2035年总的物流节点用地有所减少。这样规划的主要原因是现状物流设施使用粗放， 基本以单层库为主。但随着物流设施科技化智能化水平越来越高，同样的物资需要的单位生产能力用地会减少，因此未来需要大幅度提高土地效率，可以预见未来物流设施多层库、立体库是必然趋势。

同时，《北京物流专项规划》还提出，在用地规划上，根据快递、城配、冷链等消费领域物流业态用地规模的分析预测，到2035年消费领域物流节点规划用地规模控制在25平方公里左右。

另一方面，这些买方主要为本身拥有丰富网络的物流公司，且对当地政府有一定的财税承诺，比如京东、顺丰等企业。吴军预测，随着参与方能力的提升，北京的仓储物流市场无论是从结构还是品质等方面均会发生较大的变化。