社会形势变了

进入2021年，整个社会形势都变了：之前被认为是理所当然的商业逻辑，之后可能是与主流理念背道而驰的。我们来回看一下2021年发生了哪些大事：

房住不炒，严控房价，让房屋回归居住功能；

反垄断，防止资本无序扩张，阿里、美团、腾讯、京东等巨头被处罚；

万科、苏宁易主，恒大风雨飘摇，国资参与托底与救助；

教培、房地产、游戏等行业整顿；

疫情持续，国内外冰火两重天，中国获得新机，经济运行总体稳定；

三孩政策放开，人口负增长却提前到来；

H&M等国际品牌抵制新疆棉花，中国民族品牌崛起；

中国传统文化出圈，河南卫视又火了；薇娅和潘石屹遭处罚，不合法经营者自食其果；

中美脱钩，中美之间目前已经划分出比较清晰的边界，包括资本边界、信息安全边界、技术边界、市场边界。

 

商业逻辑变了

稳字当头、稳中求进，是中央经济工作会议对2022年经济工作定下的主基调。会议指出，在充分肯定成绩的同时，必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。

从整体来看，经济形势没有太多走高的迹象，个人判断今年仍会是低谷缓行。从支撑 GDP的“三驾马车”来说，国内消费收缩且预期偏弱，中美高度摩擦之下国际消费市场不会有太高预期；在疫情反复和中美关系不稳定之下，投资环境没有太大改善；随着国外疫情蔓延影响产能恢复，国内出口压力仍然较大。

1.需求决定供给，消费主权时代

需求收缩、预期转弱，商业供给却在持续扩大，供需结构转向需求方市场。尤其是 Z世代逐步成为主力消费群体，需求的个性化、线上化、互动化表现将更为突出。在过剩供给前提下，如何迎来年轻消费者，是每个商业操盘者都需要解决的核心问题。

2.以人为中心，人与场无缝衔接

取悦消费者，取悦年轻人。年轻人在哪里能获得喜欢的消费内容？目前来看，最好的体验还是在购物中心。不管是潮牌、时尚运动、潮玩集合还是美妆集合，购物中心都在极力满足年轻人对于潮酷类商品的需求；同时，购物中心也会最大力度地引进年轻人喜欢的娱乐体验服务业态：运动类，比如 BOMBOM? SPACE弹力猩球、 PARTY?KING运动街区、滑雪、马术、冲浪等；社交类，比如剧本杀、 VR体验、宠物空间等；娱乐类，比如魅 KTV、网咖、小酒馆等。

更有甚者，购物中心会利用自身建筑物业，塑造各种沉浸式体验空间，比如艺术空间、自然空间以及各类主题空间，以增强人与场交互界面的友好，增强场的体验黏性。

3.从商业产品到社会公共产品

我们去过很多购物中心，尤其是新近开业的商业中心，发现消费者在那里不用花费一分钱就可以享受许多体验，不少项目带有公共产品特点。比如重庆光环购物中心的沐光植物园、上海太古里的空中跑道、成都银泰 in的钟书阁书店。

作为上海地区的第一家太古里，前滩太古里与北京三里屯太古里、成都远洋太古里一样，均采用开放式里巷的建筑布局，合理规划出露天空间，给人提供足够的购物、休闲、娱乐、散步的室外场地。与此同时，它还在设计上汲取了成都远洋太古里街区的连廊设计元素，并套用北京三里屯太古里的现代风格外立面，建筑群连接着广场和公园，在建筑中穿插绿植，让每一位置身其中的消费者都可以充分感受来自大自然的治愈。经典的开放式设计和里巷交错的布局，可谓集各大太古里的设计之长，给人以一种亲近自然的时尚感。在上海前滩太古里3.0版本定义的美好生活方式中，它不再只是一个购物中心，还做到了与周围社区的紧密相连。正是因为有了这样一个轻松、时尚的环境，这里才能成为人们休闲社交的聚集地，年轻人来此的目的也不再仅限于购物，还能够在此获得更多丰富的体验，享受当下生活。

从更高的维度来看，商业建筑对于城市来说，是承载商业功能的城市级公共产品。基于此，在建筑规划上，就需要弱化商业产品和公共产品的边界，将商业的定义、功能和边界拓宽，达到商业与社区、城市生态的无缝衔接和有机融合。

4.购物中心成为生活方式连接平台

当购物中心只是作为建筑盒子时，它是冷冰冰、没有生命的；当购物中心作为一个商业体时，它是温暖的，能够提供满足消费者需求的内容。购物中心不仅仅是开发商租赁商铺收取租金的商业物业，更是连接消费者和新生活方式的平台。并且，购物中心往往还会以时代为背景，与时代发展同频共振，当下的消费者有什么样的消费需求，购物中心就能提供什么样的商品和服务。从本质上来说，购物中心连接供给和需求。

5.从建筑体到智能商业体

购物中心在中国发展时间不长，大致算来仅30年左右，但是有几个特点：一是发展速度非常快，二是迭代非常快，三是多元性。所以我们通常能看到一个新一线城市同时有很多商业中心筹备开业，既有城市中心的高端城市级标杆商业，也有区域级大型综合体商业，还有许多社区型小商业体，商业发展呈现多元化和多层次性。

在智能科技和移动互联网下成长起来的年轻一代，由于接受了世界科技和互联网的洗礼，消费眼光和要求越来越高。当商业进入下半场，红海竞争和优胜劣汰格局不可改变，商业门槛会进一步抬高。

商业建筑不再是基础意义上的建筑本身，需要与时俱进，将智能科技、环保生态、互联网、建筑美学等多方面融合创新，升级为智能商业体，实现可持续经营和高质量发展。

6.从人、店、场、圈、网、链构建商业生态

商业生态系统，是1993年美国经济学家詹姆士?穆尔在《哈佛商业评论》上提出的概念。所谓商业生态系统，是指以商业世界中的有机体的相互作用为基础的经济联合体。商业生态系统中的各个物种，在一个商业生态系统中担当着不同的功能，各司其职，但又形成互赖、互依、共生的生态系统。

中粮大悦城原总经理周鹏曾对此做过阐述：商业生态系统就像星空，有不同的星球，各个星体之间互相排斥，又互相吸引，保持了若即若离、互相赋能的关系。在商业领域，把客户、品牌、业态、网络、资本不同的圈层嵌套在一起，这个体系就能产生无限的能量。

首先，要搭建平台。在精进的过程中不停地创新，用平台思维抓住行业的本质，促进互联、互通，同时与时俱进，这是构建实体商业生态化的核心理念。

其次，商业生态系统需要从人、店、场、圈、网、链多个方面来构建。既要有宏观思维，又要把控其中的关键节点。

人和店组成了实体商业空间；投融是前端，投在哪儿，哪儿就是场；不同的场组成不同的商圈；通过商圈，实现线上线下相融合，就是一个区块；链就是投融改管退。每个实体商业构成的商圈就是线上线下相融合的大平台，微观生态是人、店、场，终端生态就是圈和网。

7.公平性、共同富裕成为社会核心价值评判

2021年，有不少明星、头部主播、企业因偷税漏税被处罚，也有不少互联网头部企业因垄断竞争受到处罚，还有不少企业因为慈善捐赠被消费者疯狂消费。2021年，不仅有疫情对商业和生活釜底抽薪般的打击，还有各种社会现象对我们世界观和价值观醍醐灌顶式的冲击。

去除唯利是图，回归商业本真，分享四点感悟：

一是守住底线，合法合规经营，包括依法纳税；

二是在有能力的情况下，尽可能回馈社会；

三是坚持长期主义，实现企业可持续经营；四是回归经营，关注产品。

 

新的一年，商业该怎么做

1.克服不确定性，稳字当头

在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力之下，企业投资和经营形势依然严峻。稳字当头，强化自身经营能力，守住企业投资边界，稳住企业经营边界，是2022年的核心原则。

2.回归本真，沉下来做产品、做好产品

2021年有不少标杆商业，开放创新、精彩纷呈，它们的共同点就是都把产品放在了第一位。做好产品，做好创新产品，几乎是所有标杆商业不约而同的选择。不管是上海前滩太古里、重庆光环购物中心还是上海瑞虹天地?太阳宫，都为商业产品的创新做出了非常好的探索和实践。

3.不能偏离社会主流价值观

做企业不能脱离国家和社会，不能偏离社会主流价值观，要有家国情怀，要有公平正义的价值观。2021年，有个别企业倒行逆施，吃着中国的饭，砸着中国的锅，这类企业必将受到市场和大众的谴责和应有的惩罚。

4.求质为上，从量变到质变

对于商业经营来说，在经济低谷期，更要注重经营本质层面的良性发展。

首先，要保证经营现金流的稳定，这是企业命脉。其次，与合作品牌共赢发展，建立生态化命运共同体。再次，转换经营发展模式，需要从量变到质变，在规模量化基础上，更注重经营质量，实现可持续发展。

5.以人为本，构建和谐企业

没有哪个时代像今天一样，如此重视人民。以人为本，成为每个企业成长和发展的准则。社会是企业的依托，企业是社会的细胞。构建和谐社会，必须也要构建和谐企业。?

也许，2022年会更难，作为经营者，我们需要做好预期管理，打好提前量。守住自己，不超越底线、边界扩张；做好产品创新，做好基础经营；以人为本，打造和谐伙伴关系。即使在黑夜里，也有人和企业成为闪光点。