随着新增供应增加，2022年北京仓储物流市场呈现出供需两旺的状态。

2022年第四季度，北京仓储物流市场新增项目共计30万平方米。至此，全年放量约77.1万平方米，突破历史最高水平。

2022年四季度新增项目主要位于房山、大兴京南以及首次录得高标仓储入市的大兴空港子市场。此外，顺义空港、平谷马坊和经开区亦有新项目入市。至2022年末时，北京市场空置率上升至18%。

2022年，北京在保供稳需上持续发力。第三方物流、医药、数据中心、冷链等行业成为仓储物流市场的需求引擎。其中，第三方物流占据了全年新租总量的34%。2022年四季度，北京市场录得多笔面积在5000~15000平方米的社区团购及生鲜电商类成交，数据中心及冷链租户亦有表现。

随着新增供应密集入市和疫情影响，至2022年四季度时，北京全市平均租金增速较上季度有所放缓，环比上涨0.5%至每月每平方米57元，年度同比涨幅2.9%。其中，年涨幅最大的子市场为符合城配刚需的通州、大兴京南及马驹桥等区域。

从子市场表现来看，马驹桥、大兴京南及顺义空港等核心子市场为主要活跃区域。随着租户租金敏感度提高，以成本为导向的京内搬迁置换和外溢需求日渐凸显，但同时高承租能力的刚需企业亦在顺义空港、经开区等核心子市场表现活跃。

“2023年北京仓储物流市场预计仍将迎来28.4万平方米的新增供应，其中平谷、密云及大兴机场等新兴区域将为核心区域外溢需求提供更多优质空间选择。随着土地供应政策持续放宽，这些区域在2022年亦有仓储物流用地释放，有望在长期逐步缓解北京城配供需矛盾，并填补地缘仓储物流及产业发展需求的空白。”

值得注意的是，环京市场供应量仍在不断增加。根据世邦魏理仕的统计，截至2022年四季度时，廊坊市场已连续七个季度供应放量，广阳、固安及霸州子市场共计入市61万平方米的高标仓储项目。同时，天津市场则在武清竣工一个高标仓储项目，带来15万平方米的新增供应。

从2022全年看，环京区域中廊坊市场拔得头筹，超过京津两地新增供应的总和。据李虹介绍，在当地物流市场承压之下，业主降租引商策略取得成效，2022年四季度净吸纳量录得17.7万平方米，第三方物流贡献了全年72%的新租面积。而天津市场则受疫情影响波动较大，目前需求仍较为低迷，四季度空置率环比继续攀升。

在租金方面，廊坊、天津两市场于2022年四季度均加速下行，此前较稳健的廊坊北三县和天津滨海新区、西青、北辰等子市场也开始松动。

后续廊坊和天津市场供应将继续放量，2023年预计入市约188万平方米新增供应。她认为，随着防疫政策的调整，环京市场的租赁需求复苏和新增供应去化将逐步回升。“除廊坊北三县、天津武清及北辰等传统子市场外，廊坊广阳经开区、固安等新建项目众多的近京子市场亦逐渐崭露头角，并有望为成本导向型租户提供更多环京布局的选择。”